Die Frage, ob der Umbau von Bürogebäuden in Wohnraum eine Lösung für die akute Wohnungsnot in Deutschland darstellt, wird zunehmend diskutiert. Angesichts eines geschätzten Bedarfs von rund 1,4 Millionen Wohnungen, insbesondere in städtischen Gebieten, wo Normalverdiener mit Familien oft keine bezahlbaren Unterkünfte finden, ist der Handlungsbedarf enorm.
Die Politik hat sich über Jahre hinweg mit diesem Problem auseinandergesetzt, ohne dass signifikante Fortschritte erzielt wurden. Die Bundesregierung setzt nun auf einen „Bauturbo“, um den Bauprozess zu beschleunigen und zu vereinfachen.
Umbau als pragmatische und nachhaltige Lösung
Der Umbau leerstehender Bürogebäude könnte eine praktikable Lösung zur Schaffung von Wohnraum darstellen. Seit der Coronapandemie und dem Anstieg des Homeoffice stehen viele Büroflächen ungenutzt da. Diese Situation könnte eine vielversprechende Kombination ergeben: ungenutzte Büros und die dringende Nachfrage nach Wohnraum. Zudem ist der Umbau ressourcenschonender als der Neubau.
Beispiele für erfolgreiche Umnutzungsprojekte existieren bereits. In Düsseldorf wurde ein ehemaliger Bürokomplex von Thyssen in ein neues Wohnviertel mit über 300 Wohnungen, Spielplätzen und einer Kita umgewandelt. Auch in Frankfurt am Main wurde die Bürostadt Niederrad in ein Wohngebiet transformiert.
Um solche Projekte zu fördern, hat die Bundesregierung ein Programm ins Leben gerufen, das Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro umgewandelter Wohnung bereitstellt.
Leerstand von Büroflächen als Potenzial
In Deutschland stehen derzeit etwa elf Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. In großen Städten wie Berlin, Frankfurt und München liegt die Leerstandsquote bei über acht Prozent. Laut einer Studie von Bulwiengesa könnten durch die Umnutzung dieser Büroflächen rund 150.000 neue Wohnungen entstehen, während das Ifo-Institut von etwa 60.000 möglichen Wohnungen ausgeht.
Herausforderungen durch baurechtliche Vorgaben
Der Umbau von Büros in Wohnungen gestaltet sich jedoch als komplex. Die Vielzahl an baurechtlichen Vorgaben, die in Deutschland gelten, stellt eine erhebliche Hürde dar. Dazu zählen unter anderem Anforderungen an den Brandschutz, Schallschutz, Tageslichtverhältnisse und die Belüftung der Wohnungen sowie Stellplätze für Autos und Fahrräder.
Viele klassische Bürogebäude sind zudem tiefer gebaut und verfügen über weniger Tageslicht, was die Umnutzung erschwert. Schlaf- oder Wohnzimmer ohne Fenster sind rechtlich nicht zulässig, und der Einbau von Bädern erfordert umfangreiche Rohrleitungsarbeiten.
Wirtschaftliche Aspekte und Renditeerwartungen
Ein entscheidender Faktor für den Umbau ist die wirtschaftliche Rentabilität. Die Kosten für den Umbau sind aufgrund der Komplexität der Projekte und der zahlreichen Standards hoch. Alexander Fieback von Bulwiengesa berichtet, dass Projektentwickler die Kosten auf dem Niveau von Neubauten ansetzen, was zu Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter führen kann. Ulla Basqué von den „Architects for Future“ hingegen sieht Potenzial für deutlich günstigere Lösungen, die 25 bis 40 Prozent unter dem Neubau-Niveau liegen könnten.
Die Rendite spielt eine zentrale Rolle für Projektentwickler. Die Schaffung von Wohnraum für Familien ist oft weniger profitabel als die Entwicklung von möblierten Mini- oder Mikroapartments, die in Großstädten wie Berlin und Frankfurt stark nachgefragt werden. Ein 18-Quadratmeter-Apartment kann monatlich 800 Euro oder mehr kosten, insbesondere bei kurzfristigen Vermietungen.
Fehlende soziale Komponenten im Förderprogramm
Das neue Förderprogramm der Bundesregierung mit dem Titel „Gewerbe zu Wohnen“ sieht Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro Wohnung vor, enthält jedoch keine Vorgaben zur Art der Wohnungen oder deren Preisgestaltung. Dies könnte dazu führen, dass vor allem kleine Wohnungen geplant werden, was die Problematik der Wohnungsnot nicht nachhaltig löst.
Das Bundesbauministerium betont, dass das Programm nicht explizit auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum abzielt, sondern einen Anstoß für den Umbau und die Nachnutzung von Gebäuden geben soll. Dennoch hofft man, dass dadurch neuer Wohnraum entsteht, der den angespannten Wohnungsmarkt entlasten kann.
Quellen: deutschlandfunk
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