Die Kündigung einer Wohnung aufgrund von Eigenbedarf stellt für viele Mieter eine erhebliche Belastung dar. Ist der Vermieter jedoch berechtigt und die Kündigung rechtlich korrekt, haben die betroffenen Mieter oft kaum Handlungsspielraum. Eine Ausnahme bilden Härtefälle, die es Mietern ermöglichen können, einen Auszug zu verhindern. Auch bei Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen können Härteanträge von Bedeutung sein.
Definition von Härtefällen
Ein Härtefall liegt vor, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte darstellt, die nicht durch die berechtigten Interessen des Vermieters gerechtfertigt werden kann, erläutert Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins Hamburg. Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein führt aus, dass verschiedene Gründe als Härtefall anerkannt werden können. Dazu zählen:
- Krankheiten
- Behinderungen
- hohes Alter
- berufliche oder schulische Schwierigkeiten
- Schwangerschaft
- erhöhte Mietkosten für eine neue Wohnung
„Mieter sollten alle relevanten Aspekte in Betracht ziehen“, empfiehlt Rehfeld. „Letztlich erfolgt eine umfassende Abwägung der Interessen von Mietern und Vermietern.“
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Ob solche Fälle immer vor Gericht landen, ist nicht sicher. Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland berichtet, dass Vermieter in manchen Fällen die Kündigung freiwillig zurückziehen oder aufschieben, wenn sie Verständnis für die Situation des Mieters zeigen. Beispielsweise könnte ein Umzug für eine 90-jährige Frau, die seit vielen Jahren in ihrer Wohnung lebt, eine unzumutbare Härte darstellen, was auch viele Vermieter anerkennen.
Allerdings gibt es unterschiedliche Auffassungen über die Anerkennung von Härtefällen. Wenn ein Mieter psychische Probleme angibt, diese jedoch nicht durch ein aktuelles Attest belegen kann, ist es für den Vermieter schwierig, die Situation nachzuvollziehen. Solche Fälle können dann auch vor Gericht gebracht werden.
Empfehlungen für Mieter
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollten das persönliche Gespräch mit ihrem Vermieter suchen. „Das ist oft effektiver, als nur zu widersprechen und monatelang auf einen Gerichtsprozess zu warten“, rät Dennis Rehfeld. „Vielleicht lässt sich eine Lösung finden, um die Kündigung zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern, was im Interesse beider Parteien liegt.“
Vorgehensweise bei Härtefällen
Bei einer Eigenbedarfskündigung ist schnelles Handeln gefragt. Der Widerspruch muss schriftlich innerhalb von zwei Monaten vor Ende des Mietverhältnisses eingelegt werden, betont Rolf Bosse. Nach Einreichung einer Räumungsklage können Mieter nur dann widersprechen, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat.
Härtefälle sind nicht nur bei Kündigungen relevant, sondern auch bei Modernisierungsmaßnahmen. „Im Gegensatz zu regulären Mieterhöhungen haben Mieter bei Erhöhungen nach Modernisierungen die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen“, erklärt Dennis Rehfeld. „Sie können beispielsweise anführen, dass sie finanziell durch die Mieterhöhung überfordert sind.“ Auch hier sind Fristen zu beachten: Der Widerspruch muss bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, beim Vermieter eingehen, sofern dieser den Mieter darüber informiert hat.
Reparaturen und Härtefälle
Ob Härtefälle dazu führen, dass Vermieter Reparaturen schneller durchführen müssen, ist unterschiedlich. Bei Mängeln wie einem Heizungsausfall sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, diese unverzüglich zu beheben, insbesondere während der Heizperiode. „Jeder hat das Recht auf eine zeitnahe Reparatur“, so Luisa Peitz.
Die persönliche Situation des Mieters spielt jedoch eine entscheidende Rolle. Beispielsweise könnte eine ältere Dame, die den ganzen Tag zu Hause ist, eher ein elektrisches Heizgerät erhalten oder vorübergehend in ein Hotel ziehen, während dies für einen berufstätigen jungen Mann weniger dringlich wäre.
Rechtliche Auseinandersetzungen um Härtefälle
Wenn der Vermieter die Gründe für einen Härtefall nicht akzeptiert, hat er das Recht, die Existenz des Härtegrundes anzuzweifeln. Dies kann gerichtlich geklärt werden, etwa im Rahmen einer Räumungsklage nach einer Eigenbedarfskündigung oder einer Zahlungsklage nach einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen. „Die Entscheidung erfolgt immer im Einzelfall“, erklärt Dennis Rehfeld. „Das Gericht wägt ab, welche Interessen in der konkreten Situation überwiegen.“ Mieter sollten ihre Härtegründe stets vorbringen, um wertvolle Zeit zu gewinnen, um gegebenenfalls eine neue Wohnung zu finden. Selbst wenn sie nicht erfolgreich sind, können sie die Kündigung zumindest solange aufschieben, bis der Fall vor Gericht endgültig entschieden ist.
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